وجوه اشتراک و افتراق بیع شرط و رهن و معاملات با حق استرداد بخش اول

وجوه اشتراک و افتراق بیع شرط و رهن و معاملات با حق استرداد بخش اول

  • خانه
  • اخبار
  • حقوقی
  • وجوه اشتراک و افتراق بیع شرط و رهن و معاملات با حق استرداد بخش اول

  • بیع شرط

     

    به موجب ماده ۴۵۸ قانون مدنی در عقد بیع متعاملین می توانند شرکت نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ
    معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعضی از مبیع داشته باشد.

     

    در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعضی از نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن و طبق ماده ۴۵۹ قانون مذکور در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیاربرای بایع بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل ننماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است.

     

     

     

    هرگاه منظور از بیع شرط وثیقه دادن در مقابل وام باشد در این صورت بیع شرط نیست بلکه رهن است قبل از تدوین مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در قانون ثبت در بیع شرط در برابر وام‌هایی که به صاحب ملک می‌دادند ملکی را که چندین برابر آن ارزش داشت به طور صوری می‌خریدند در واقع وام دهنده آن را تصاحب می‌کرد زیرا به موجب این ۳۶۳ و ۳۶۴ قانون مدنی به طور قاطع انتقال مالکیت پذیرفته شده است. با تصویب مقررات مذکور در قانون ثبت در واقع اثر تملیکی از بیع شرط برای جلوگیری از چنین تقلبی نسبت به قانون سلب شد.

    کما اینکه به موجب رای شماره/۲/۵/۱۳۱۶/۱۳۶۳از سوی شعبه ۳ دیوان عالی کشور قبل از تدوین قانون ثبت مصوب ۱۳۱۸ در معاملات خیاری با انقضای مدت خیار مستحق تملک عین بوده ولی بعد از آن فقط  استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارا شده است نظر به اینکه تاریخ معامله خیاری مورد بحث قبل از تصویب قانون ثبت مزبور بوده وراث مشتری اولا مستحق مطالبه عین بوده اند و بعدا از تاریخ تصویب قانون استحقاق ثمن یافته اند بنابراین اگر شرط وکالت در فروش با مفاد ماده ۳۹ قانون ثبت منافات داشته باشد به طریق اولی شرط تملیک با آن تعارض آشکار خواهد داشت لذا شرط مذکور باطل اعلام شده است.

     

    رهن


    در لغت به معنی ثبات و دوام است با دادن رحن در واقع طلب مرتهن از نظر حقوقی ثبات و قرار پیدا می‌کند و به معنی حبس نیز به کار رفته است .

    ((الامور مرهونته باوقاتها یعنی هر کاری در زمان خود قرار دارد.))


    اما تعریف حقوقی آن در ماده ۷۷۱ قانون مدنی عبارت از قیدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد و طبق ماده ۷۷۲ همین قانون مال مرهون باید به قبض مرتهن و یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست .



    با تحولات تاریخی قانون ثبت یک نوع شرط صریحا در قلمرو عقد رهن قرار داده شده تحت عنوان وام در مقابل وثیقه با این وصف قلمرو رهن توسعه یافته است در واقع پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود در مورد بعضی از عقود رهنی یک عقد دیگر نیز وجود دارد و آن عقد قرض است در این صورت عقد قرض عقد اصلی و عقد رهن عقد تبعی خواهد بود و در این صورت هر گاه عقد تبعی باطل شود یا منتفی الموضوع گردد مانند رهن فضولی که مالک ردکند عقد اصلی به حال خود محفوظ است ولی اگر عقد اصلی باطل شود تبعی نیز باطل خواهد بود و در مورد اول عقد اصلی مدلول سند طبق مقررات ماده ۹۲ قانون نسبت به صورت سند ذمه ای لازم الاجرا از طریق اجرای ثبت یا دادگاه قابلیت اجرایی دارد .


    البته تعیین دو مرجع هم عرض برای اجرای اسناد خلاف اصول و قواعد حقوقی می باشد. طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی رهن منفعت باطل است البته مقصود از منفعت منفعت غیر مادی است لیکن شورای عالی ثبت در رای شماره ۱۳۴۸ خود آن را صحیح دانسته است .مسلما استفاده از دانش و تجربه یک وکیل خوب در اصفهان در فهم آسان این مفاهیم در پرونده شما بسیار راهگشا خواهد بود .در معاملات اعتباری و برای تضمین حسن انجام خدمت و تضمین سردفتران و از این قبیل وثیقه داده می‌شود اما وثیقه یا وجه الضمان در این صورت مطرح نیستند بلکه نوعی دیگر وثیقه هستند به عبارت دیگر هر وثیقه‌ای رهن نیست ولی عکس آن درست است .

    وکیل و ترازو

    معاملات با حق استرداد


    اصطلاح معامله با حق استرداد ساخته نویسندگان قانون ثبت است آنان بدین وسیله خواسته‌اند تا تمام معاملات ای را که اثر آنها تملیک است و تملیک کننده حق استرداد آن را برای خود محفوظ می دارد زیر یک عنوان بررسی کنند به این منظور که احکام خود را محدود به بیع شرط نسازند بلکه مقنن برای جلوگیری از سوء استفاده رباخواران و صاحبان سرمایه که زیرپوشش معامله با حق استرداد اموال بدهکار آن را تصاحب می کنند اثر تملیکی این معاملات را هنگام انتقال قطعی از بین برده است و با انتقال گیرنده همچون طلبکار با حق وثیقه رفتار می کند.


    ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ در تاریخ ۸ /۱۲ /۱۳۸۶ اصلاح و ماده ۳۴ مکرر آن حذف گردیده است به موجب ماده اصلاحی موصوف در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ iقانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند دین خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق درخواست صدور اجرائیه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند چنانچه بدهکار ۱۰ روز پس از ابلاغ نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید .

    تبصره ۱ در مواردی که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد

    تبصره ۲ نحوه ابلاغ اجرائیه بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه‌ای است که ظرف مدت ۳ ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید. 

    تبصره ۳ این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرایی های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده نیز جاری است.

     

     

    بازدید: 797تاریخ انتشار : 1399/03/14